【拒當樓奴】置業階梯非出路 房屋宜轉趨公營

10/10/2018 - 5:46pm
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編按:今日(10月10日),林鄭宣讀施政報告,表示會於任內將公私營房屋比例由6:4改為7:3,並謂已經出現「置業階梯」。卻沒有交代所謂的七成公營房屋當中,公屋和居屋各佔多少。青年拒當樓奴運動成員撰文指出,政府將公營房屋推向市場,逼人買樓的思維仍然沒有改變,提倡應以每個住戶均可居住一個公營房屋單位為目標。

文:譚永賢(青年拒當樓奴運動成員)、鄭崇理(青年拒當樓奴運動成員)
 
林鄭月娥政府上任滿一年之際,推出多項房屋政策並展開土地大辯論,除了去年施政報告提出「綠置居」和「白居二」恆常化外,今年再提出修訂資助出售單位定價和轉售限制、市建局項目改作首置盤、一手空置稅、過渡房屋、改撥九幅地建公營房屋和規管發展商擠牙膏式賣樓。政策手段之多,可見新任政府希望在上場之際博取市民的掌聲,但政府在背後對於公營房屋的一套思維,依舊無變。

置業主導政策蠶蝕出租公屋
 
香港政府多年來不斷推行「置業主導」的房屋政策,企圖以資助出售房屋來取代出租公屋,製造「公屋—居屋—私樓」的「置業階梯」。在回歸初期的金融危機,政府受到地產商和一眾業主的強大壓力,最終停建所有資助出售房屋,以退市來托市,更減少公屋供應,甚至企圖製造出租公屋封頂的「旋轉門」政策。這種「置業主導」和向地產商傾斜的房屋政策,最終在近年全球資金泛濫的情況下,導致極度嚴竣的房屋問題。
 
政府對於問題的解決方法,仍然是「置業主導」的政策方向,以「綠置居」、「白居二」恆常化、降低居屋售價,以及新增高一級的首置盤,以「理順置業階梯」。對於作為「置業階梯」最底層的出租公屋,林鄭月娥曾表示只要80萬個單位已經足夠,其以置業取代出租的用意可謂昭然若揭。林鄭月娥雖然在民間壓力下妥協,改口不會為出租公屋數量封頂,但事實是綠置居和出租公屋會被納入為同一類,公營房屋內出售比例增加、蠶蝕出租公屋供應量的趨勢始終不變。
 
對於居屋,政府改變了其為人詬病的定價政策,改為以入息中位數來計算負擔能力,變相令居屋定價由原來的市價七折變成五二折,並加強轉售限制。但細看之下,所謂的「負擔能力」,其實是指以入息四成供樓25年,對於個人或家庭來說,仍然是非常大的支出。而有關轉售限制,雖然有消息指政府考慮修例把限制延長至10年,但其實主要是補地價的限制,業主仍然可以在第三年開始在綠表和白表兩個二手市場轉售房屋。在近年綠表和白表兩個二手市場售價屢創新高的背景下,不難預期新的居屋以及其他資助出售房屋,日後依然有不少升值炒賣的空間。
 
綜觀政府整個「置業主導」的方向,以及對於資助房屋轉售限制的取態,政府依然視房屋為金融及資產增值之工具。政府依然一貫地想減少對基層房屋(出租公屋)的承擔,強迫市民負擔樓債多年,作為穩定社會的工具。而另一方面,政府將房屋視為資產,容許資產增值的可能,並大力推行「逆按揭」等措施,使政府可以藉此逃避承擔各項公共服務,例如安老和醫療等的責任。
 
這些政策嘗試降低入市門檻,但可以預期只是將房屋問題再次延後,全球熱錢流動保持了將單位補地價流入市場的誘因,亦使住屋權直接受到經濟動盪影響。現階段政府在逃避對基層房屋的承擔的同時,已抱持對管制私樓市場束手無策的態度。既然如此,政府倒不如加大力度,決心主導香港房屋供應的角色,制定計劃擴大公營房屋比例,將房屋邁向非商品化和去金融化。
 
公營房屋應邁向非商品化

政府應以每個住戶均可居住一個公營房屋單位為目標。除了不可擁有私人住宅物業外(包括公司名義),最終應取消一切經濟審查。所有住戶均可自由選擇租住或購買單位。公營房屋應以非營利為原則,只收取營運成本。故公營房屋定價應更進一步,改由與建築及重置成本掛鉤,而非與市價(包括地價)及市民入息掛鉤;並另設維修基金,政府亦參與供款,供居民居住長時間後負擔維修費用。
 
公營房屋作為投資工具的功能應該取消,同時政府可在公營房屋層面壓抑商品房屋市場的發展。任何類型的公營房屋都不容許分租,在私人市場參與「買樓收租」者則不准申請公營房屋單位。另外應取消補地價機制,完全禁止公營房屋流入私人市場,只容許將單位回售給房委會或公營房屋的申請者,或與其他公營房屋住戶自由交換單位。
 
金融機構在公營房屋的角色應該減少。公營房屋按揭改由政府或政府法定機構(例如香港按揭證券有限公司)作為公營房屋的唯一貸款及擔保機構。公營房屋也不可成為融資工具,不可二按或加按,包括不再將公營房屋用作安老按揭工具,而住戶不幸因財政理由斷供,也可以由房委會回購單位並由住戶續租,避免有住戶因財政原因失去住屋權,同時亦令其他社會需要不會受房屋捆綁。
 
最後,政府應確切保持營運公營房屋的角色。如須引入私人發展商參建,應避免其在日後的營運中有影響力。政府以往曾使用的,以及現時提出的土地公私營合作模式,多數由政府提供基建配套,但地區的整體發展受發展商限制,情況並不理想,再次不應實行;惟可以向私人發展商直接購買單位用作公營房屋。公營房屋項目須以招標形式尋找承建商,或由政府部門如建築署自行興建,並保證最終建成的房屋只作為公營房屋的用途。
 
這些政策當然不是一步到位,然而政府現時繼續加強房屋作為投資工具和金融工具的角色,即使政府填海造地,也只能繼續將房屋問題推向不能逆轉的方向。只有循非商品化和去金融化重訂房屋政策的方向,才能讓我們的人生規劃擺脫房屋的制肘。

 

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Photo credit: Sunny W Ng on Visualhunt.com / CC BY-NC-SA

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青年拒當樓奴運動由一眾捍衛青年住屋權的社會人士組成,以直接行動方式抗議地產霸權和政府不義房屋政策,主張住屋不是商品,而是社會必需品,人人有均等機會享有,是個人基本權利,不是富豪財團的專利。