研究揭九成劏房戶被濫收數倍水電費 租戶嘆加租加到嚇死人

09/07/2018 - 9:19pm
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【惟工新聞】香港樓價高企,公屋輪候時間每年上升,越來越多人只能蝸居劏房。據政府統計處2016年中期人口統計,全港有21萬人居住在9.3萬個劏房,每間屋宇單位平均被分間成3.4間劏房,其中以油尖旺區的劏房數目最多,有21,500間;其次為深水埗和九龍城,分為有15,400和9,000間。然而劏房居住環境惡劣,過去社區組織協會調查指,空間窄小的劏房室內温度最高可達42度。[1]
 
香港大學科斯產權研究中心及關注基層住屋聯席﹙下稱關住聯﹚於2017年11月至2018年6月期間成功訪問了171名劏房戶,並於昨天﹙7月8日﹚發佈《劏房住戶租住權及水電費濫收調查報告》﹙下稱報告﹚。報告調查住戶居住情況,包括其租約內容,水電費、住房狀況等,發現普遍有濫收水電費的情況出現。
 
劏房租戶增加 居住環境欠佳
 
報告以問卷調查訪問了171名劏房戶,其中以單親家庭最多﹙49戶,佔28.7%﹚,其次為夫婦和未婚子女﹙47戶,佔27.5%﹚。住戶人數上,以二人家庭為多﹙61戶,佔35.7%﹚,其次為三人家庭﹙51戶,佔29.8%﹚。
 
劏房戶的經濟能力較低,且租金佔他們收入比率偏高。171名受訪戶的平均月入為港幣$10,937,中位數則為港幣$12,000,較2018年首季所有住戶每月收入中位數﹙港幣$28,000﹚少57.1%。若將調查數字統一調整至2017年10月的水平,受訪租戶的租金平均數為港幣$4,637,中位數則為港幣$4,709。與平均月入中位數比較,租金佔收入比率為39%,其中以五人或以上的住戶的租金佔收入比率最高,達64%。
 
劏房居住情況方面,其面積中位數為100平方呎,平均人均面積為51.5平方呎,中位數為43.3平方呎。這與2016年相比都下跌了23.4%,該年的人均居住面積為56.5平方呎。指得一提的是,不論還是2016年或2018年的平均人均面積,都較公屋的住戶居住面積下限﹙75.3平方呎﹚為低。
 
居住設施方面,雖然84.2%的住戶﹙144間﹚有獨立自用的廁所,但其中只有一半﹙72間﹚有窗戶作通風之用。另一方面,雖有七成半住戶有廚房,其中只巾四份之一有窗戶作通風之用。
 
租住權保障形同虛設 七成租約沒有打釐印
 
報告指受訪住戶中有超過兩成的租戶沒有簽訂書面合同,而簽署合約的住戶中有近七成的租賃文件沒有加蓋印花。梁慶豐律師解釋上述兩點會大大削弱租戶權益,若無書面合約,當要循法律途徑追討賠償,就唯有在法庭上作供,最終只能看法官信哪一方。這當然牽涉很多不確定的因素,對租戶毫無益處。即使你有書面合約,假使沒有加蓋印花租賃文件﹙俗稱打釐印﹚,法庭也不會接納為證據。參考稅務局網頁,租約須於簽署日期後的30天內加蓋印花,逾期加蓋印花需繳付罰款[2],逾期兩個月或以上的罰款高達印花稅款額的10倍。
 
即使租賃文件齊備,租戶要從法律討徑追討賠償也不容易。一般劏房租戶入息不高,手停口停,很難有時去準備相關文件及上庭,更難擔承受敗訴的後果。一位曾被超收水電費租戶Angel說:「打官司,要時間,要錢,我兩樣都沒有。你別忘了,業主財力和勢力都比我們強,資源比我們多,你覺得勝算有多少?如果勝算小,法庭的堂費要由租戶出,我那付得起?」
 
業主趁火打劫 超收數倍水電費
 
報告發現,有書面合約的租戶被濫收的電費,比沒有書面合約的租戶平均少港幣$29.74,即「有否書面合約」與「人均被濫收的金額」有統計學上的顯著關係。正因為租戶難以行使其租務權利,權益不受保障,業主也有更大誘因濫收水電費。


圖為業主向租戶收取水電費的文件,電費每度港幣$1.6,較水務署收取的數字為高﹙計算方法見下文﹚

濫收水費方面,受訪者之中有157位願意提供水電費的資料,其中有近八成住戶直接繳水費予業主,只有五成半的劏房有安裝水錶量度用具。157位住戶中,超過九成曾被收取額外的水費。參考水務署網頁,從1995年2月16日開始的結算期內的用水量,每4個月為一週期的收費率是:
 
第一級:首12立方米的用水量是免費的
第二級:次31立方米的用水量,每一立方米的收費是4.16元
第三級:次19立方米的用水量,每一立方米的收費是6.45元
第四級:用水量超過前3個級別合共62立方米的用水量以後每一立方米的收費是9.05元。
 
另加上每立方米港幣$2.92的排污費﹙首12立方米的用水量免費﹚。以平均四人家庭每月用水量﹙13.65立方米﹚為例,即四個月的用水量為54.6立方米,正常需付:
 
水費:12x0+31x4.16+11.6x6.45=港幣$203.78
排污費:(54.6-12)x2.92=港幣$124.392
四個月合共:港幣$328.172
 
即平均每月應付港幣$82.1,但調查裏的劏房的水費收費率平均為每立方米港幣$13.4,即同樣用水量的住戶需付港幣$182.9,較水務署應收的多2.2倍。

 

劏房戶用以量度用水量的水錶

至於濫收電費的情況,受訪者之中有171位願意提供電費資料,超過八成的會直接繳費予業主,有七成多會安裝電錶量度用量,且有超過九成住戶的電費較中電收費為高。這次調查中劏房戶平均每度電的費用為港幣$1.6,較中電平均淨電費每度電的費用﹙港幣$1.154﹚高38.6%。


劏房業主自行安裝的電錶,並非中電安裝

發佈上有街坊分享被濫收水電費的個案。過去Angel一家三口住在土瓜灣150呎的劏房,業主要求收取每度電港幣$1.7﹙中電平均每度電的費用為港幣$1.154﹚,現時她每月要支付四百多元水電費。她表示嘗試過省電,例如少開冷氣,但電費沒有明顯下降,「我有次要回大陸,將家裏電器像電櫃等都關上,回來發覺電費竟然差不多。」另一位劏房戶李生﹙化名﹚一家四口住在100呎的劏房裏,即使平日只在晚上開兩小時冷氣,每月水電費也高達港幣$1000。
 
報告受訪的租戶中,被濫收的費費大約佔其租金5%,對基層家庭的開支壓力不少。Angel指「水電是居住最基本的要素,日常飲用、煮食,衛生,離不開水。電也一樣,家用的醫療器材,冰箱、冷氣、手機充電、煮食,都需要用電,尤其現時酷熱天氣底下,沒有水電很難生存。雖然看起來每個月一二百元不算很多,但長遠數目也不少。如果是水務公司的水費單,節衣縮食也要交,因為那是基本,但若是業主加收的,我覺得要拒絕。」
 
100呎劏房兩年加租三成七  業主:不同意就別租
 
兩位租戶不約而同表示,除了濫收水電,近年劏戶租金升幅高得嚇人。李生過往兩年搬了三次屋,每次都因為加租而被搬遷走。「我兩年前租差不多大的地方要4,000元,今天租金已高達5,500元。我曾向之前的業主問可否加少一點,他說一百個租客每一個都是這個錢,我不同意就別租。」他預計十二月底會再加租,但即使如此也不會搬了,「搬一次太麻煩,又要給按金,又要給運費,起碼要花萬多元,我一個月就白幹了。」

 

李生劏房的廚房,因空間不足而需以窗框勾起毛巾及器具。


左邊為報紙,右邊為李生兒子的玩具。

Angel則強調這問題不是個別而是社會整體的,她目睹身邊租戶都遇上相同甚至更誇張的情況:「那個加幅是嚇死人的,$2,900月租可以加租$1,200,月租$8,000的可以加到$13,000,月租$6,000一樣可以被加到$10,000,你根沒有辦法Say No。現在業主只需一個月通知就可以趕你走,租也不用加,乾脆不租給你。我只想儲一些錢,計劃家庭的未來,但現在連下個月有沒有地方住也不知道。」
 
關住聯提六項政策建議 促政府立法保障租戶權益
 
現存政策無法有效監管劏房戶被濫數水電費,關注聯針對上述報告提出六項政策建議,包括一、設立三年未上樓租金津貼,或重設及恆常化N無津貼;
二、設立夏季能源津貼;
三、要求水務署嚴格監管和跟進濫收水費情況;
四、設立租務穩定機制;
五、推廣適切《平等標準租約》取代流通坊間不適切租約;
六、增加建屋量。
 
其中第五點值得留意。政府於1998年和2004年撤鎖租金管制及續租權保障,使業主擁有決定租金升幅的權力和續租權,也促使不合埋的租務關係的出現,例如沒有書面合約,租約期過短等。關住聯建議政府以《平等標準租約》取代坊間的不適切租約,以保障租戶應有權益。平等標準租約應包括:嚴格執行簽署書面租約和打釐印,二、規定租金和雜費分別列明租單上,防止業主收取高於水電煤實際費用的金額,三、租約應設固定租期,並設優先續租權,期間不得加租或要求遷離,四、終止租約通知期由一個月延長至三個月,五、合約應列明維修責任誰屬。

[1]星島日報:劏房達42度熱到抑鬱 社協倡派發3000元「高溫津貼」,2018年7月7日
https://goo.gl/hdRtvK
[2] 稅務局:加蓋印花的程序及註釋
https://www.ird.gov.hk/chs/pdf/irsd119.pdf

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