在德國,樓價下跌是常識吧

07/02/2014 - 12:52pm
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(圖片來自互聯網)

【編按】在香港,樓價和租金暴升是常識吧。房屋是近年市民極度關注的議題。惟工新聞特地翻譯《福布斯》的一篇文章,介紹德國的房屋政策,不但壓低樓價,亦保護租客。

美國人在外地,往往對文化衝擊感到不快。洛克(Robert Locke)卻有截然不同的經驗。當他在哥利茲(Goerlitz)——一個風景如畫的德國小鎮購買一棟老舊的房子時,市政官員質疑房子售價太高,要求賣家降價超過三成,令他又驚又喜。 作為夏威夷大學的退休歷史學家,洛克指出哥利茲市政府的態度充分顯示德國經濟如何運作。有別於美國,德國政府毫不猶疑地干預市場。當然,哥利茲市政府插手個別交易是罕見例子,但維持樓價穩定地處於可負擔水平一直是德國經濟的基本原則。就實際數據而論,英國房地產顧問Colin Wiles在2012年的調查顯示,一房一廳單位在柏林售價低至42萬8千元;四房獨立屋在萊茵地區售價僅為62萬。同類物業在紐約及矽谷約為十倍價錢。更驚人的是,德國在2012年的樓價實質比30年前下跌10%。在同一時間,英國的實質樓價暴增230%。

穩定樓價 政府政策

德國樓價之所以能夠維持低價,是因為地方政府不斷透過定期推出土地以增加房屋供應。背後的推手是中央政府一直追蹤每一區的人口變化,並按此提供財政支援。更重要的是,德國制度鼓勵租住而非自購物業。德國法律保護租客,只要他們付出租金,基本上不會遭到逼遷或大幅加租。

與此同時,在德國置業有種種限制。德國的銀行極少提供相等於8成樓價的貸款,因此置業者至少需累積2成金額作首期。更有甚者,置業需要繳付高昂的銷售稅,而政府透過稅務優惠鼓勵業主將物業放租。

政府干預 消除泡沫

雖然英美輿論一直相信政府干預會帶來不良影響,但德國經濟從任何一種意義上都可說是全球最成功的。例如,德國在2012年錄得18500億元的貿易順差,位居全球之首;人均收益為中國的15倍,同時德國人享有全世界最高的工資。與此同時,德國GDP增長在過去10年領先其他發達國家,而失業率維持在低水平。

這又與穩定樓價有何關係?洛克指出,德國對樓市的管理有助提供穩定的勞動力。而持續壓低樓價實質消除泡沫,令資源不會錯配——正好避免了英美因鼓勵市民以物業投資導致囤地和空置的狀況。

 

原文來自《福布斯》 作者為Eamonn Fingleton

In World's Best-Run Economy, House Prices Keep Falling -- Because That's What House Prices Are Supposed To Do 

作者引用Wiles的文章包括

1. German Lessons

2. German lessons - part 2

 

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