【拒當樓奴】「逆按揭」:政府和銀行對樓奴跨世代的剝削

25/02/2016 - 12:11pm
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政府近期進行退休保障公眾諮詢,當中的操作如何胡鬧和扭曲事實,很多文章和新聞都有評論,在此不作詳述。值得注意的是,政府在是次諮詢中,指應討論其他退休保障支柱是否有改善空間,並提出以「逆按揭」作為解決長者退休後的長壽和投資風險的一種方法(注一)。而在新一份財政預算案中,政府更把「逆按揭」進一步擴展至未補地價的資助房屋(注二)。

究竟「逆按揭」是什麼?「逆按揭」官方名稱為「安老按揭計劃」(注三),屬於一種貸款安排,讓借款人可以利用住宅物業作為抵押品,向參與銀行申請安老按揭貸款。借款人將仍然是物業的業主,並可繼續安居於該物業直至百年歸老。於安老按揭貸款終止時,借款人(或繼承人)可優先全數清還安老按揭貸款以贖回物業。如果借款人(或繼承人)選擇不贖回物業,銀行將出售該物業以償還借款人的安老按揭貸款。

這樣的安排,好像十分理想,但只要想深一層,無樓的基層市民怎樣辦?有樓就可以安老,無樓的話,就不好意思了。

此外,「逆按揭」能夠提取的貸款,取決於申請「逆按揭」時的樓價。即是說,能夠用於安老的資金,取決於申請時的市場狀況。你必須在合適的時間退休,否則,退休時遇上經濟不境或樓價泡沫爆破,所得的安老資金便大大減少。所謂的投資風險,其實依然存在。

再看多一點,觀乎整個「逆按揭」的運作,其實牽涉了兩個機構——由政府通過外匯基金全資擁有的按揭證券公司(注四),以及銀行。在商業和可持續運作的角度去看,這兩個機構推行「逆按揭」,必須要有盈利,絶不能做蝕本生意。因此,借款人(或繼承人)在贖回物業時必須付出相當的利息。而在不贖回物業的情況下,銀行亦會盡量以較佳的價錢去出售持有的物業。按揭證券公司總裁李令翔早前便表示,業務必須有資本支持,日後或需要加價,以及研究能否把業務證券化等(注五)。

在這裡可以看到,「逆按揭」這種安老的方式,其實是建基於房屋投資炒賣的遊戲上,必須要有一個不斷上升的房屋市場承托。只要樓市增長追不上「逆按揭」的營運成本和長壽風險,「逆按揭」便會爆煲,連樓市崩潰都不用!

說穿了,所謂的「逆按揭」,根本是一種借安老來托市的工具。

更可怕的是,政府推動的「逆按揭」,根本是在建構一種對樓奴跨世代的剝削,從制度上進一步讓政府和銀行群起啃食長者和年輕人的未來以自肥。把上一代的安老基本需要、房屋的投資需要和下一代的基本住屋需要捆綁在一起,最後只會在有樓的長者和年輕的無樓者之間製造更多的矛盾,以這種矛盾來脅迫年輕人就範,甘願成為樓奴以讓「逆按揭」持續運作。扶貧委員會主席林鄭月娥在退休保障公眾諮詢中,祭出由現時的年輕人來供款支持年老的長者是否合符公義的說法,不知道她又會如何看待「逆按揭」這個讓政府和銀行剝削樓奴跨世代的公義問題?

 

注釋:
一. 〈林鄭指養老金外 應商其他退保支柱改善空間〉,《無綫新聞》,2016年1月2日。
二. 〈消息:研究逆按揭擴至未補價居屋〉,《now新聞》,2016年2月20日。
三. 見香港按揭證券有限公司的「安老按揭計劃」網頁
四. 見香港按揭證券有限公司網站「公司管治」一欄
五. 〈安老按揭去年申請增八成〉,《財華網》,2016年2月1日。

 

鄭崇理
青年拒當樓奴運動成員

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青年拒當樓奴運動由一眾捍衛青年住屋權的社會人士組成,以直接行動方式抗議地產霸權和政府不義房屋政策,主張住屋不是商品,而是社會必需品,人人有均等機會享有,是個人基本權利,不是富豪財團的專利。